총부채원리금상환비율 DSR 규제 저소득층 이제 내집마련 불가능
개렬
·2021. 5. 15. 10:47
총부채원리금상환비율 DSR 이란
총부채원리금상환비율 DSR 이란 간단하게 설명하면 버는 만큼 빌려주겠다라는 뜻입니다. DSR의 정식 명칭은 총부채원리금상환비율이라는 제도인데 개인이 1년 동안 벌어들이는 소득에서 대출금과 이자 같은 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 그동안 DSR은 극히 일부에서만 적용이 되었었는데 예를 들어 집을 살 때 주로 받고 있는 주택담보대출도 LTV로 담보가 되는 주택 가격의 비율대로 대출이 나왔습니다.
(LTV란 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율)
하지만 LTV로 대출이 늘어나자 가계부채가 크게 늘어나는 걸 막을수가 없어 정부가 이제는 대출할 때 담보에다가 소득비율까지 보아서 대출을 해주겠다는 내용입니다.
2021년 7월부터는 모든 규제지역에 6억원을 초과하는 주택을 구입하는 경우와 또 1억원이 넘는 신용대출을 받는 경우에 DSR규제가 적용이 됩니다. 또 2022년 7월부터는 총 대출이 2억원을 초과할때 2023년 7월부터는 총 대출이 1억원을 초과할 때도 DSR규제를 받게됩니다.
앞으로 은행에서 대출을 받기가 더욱 어려워진다는 사실입니다. 그런데 내집을 마련하기 위한 사람들은 대부분 집이 없는 저소득층 시민들일텐데 앞으로 이렇게 대출에 대한 규제가 계속해서 엄해지고 돈을 받을수 있는 금액이 작아지면 어떻게 되는걸까? 서울의 집값은 이제 평균 9억원이 넘어가고 있는 추세이고 지방에서도 일부 도시권 지역은 6억원이 훌쩍넘는 금액의 시세가 정해져 있는데 앞으로 내집마련이 더힘들어지는것이 아닌가 생각됩니다.
만약 7억원의 아파트를 사기위해서 주택담보 대출을 받게된다고 가정하면 평균적으로 2021년 7월 전 까지는 2억 8천만원까지 대출을 받을수 있지만 DSR규제가 시행되는 7월부터는 2억 3천만원의 대출금이 나오게 되고 2022년 7월부터는 1억 7천만원 내후년에는 더욱더 낮은 대출금이 나오게됩니다. 이렇게 대출 금액이 줄어든 이유는 바로 신용대출이 원인이라고 합니다. 그동안 DSR이 신용대출을 개산을 할때에 10년 만기로 원금을 갚는다는 가정을 하였는데 이 만기가 올해 7월부터는 7년으로 줄어들고 내년 7월엔 5년으로 더 낮아집니다. 그러니까 10년 동안 갚을 대출금이 5년으로 줄어들면서 매년 갚은 대출금이 늘어나고 대출 한도는 그만큼 줄어들게 됩니다.
총부채원리금상환비율 DSR 단점
그런데 오히려 이러한 규제때문에 고액의 연봉자들은 오히려 대출을 받는데 유리해진다고 합니다. 연봉이 1억 400만원이 넘는다고 가정하여 DST규제를 시뮬레이션 해보면 연소득 1억5천만원을 받는 사람이 마이너스 통장 1억 원을 미리 받아놓는다면 10억원짜리 아파트를 주택담보대출을 받는다고 한다면 내년 7월부터 대출금액이 전혀 줄어들지 않았다고 합니다. LTV 최대 비율인 3억 8천만원의 주담보대출을 모두 받을수가 있는겁니다. 그리고 주택담보대출은 배우자의 연소득도 함께 합산되어 계산을 할수 있기 때문이죠.
반대로 연봉 1억원이 넘지 않거나 아직 결혼을 하지 않은 사람들 무주택자들에게는 아주 강력한 규제로 집값은 오르지만 내 임금은 오르지 않으면 대출 한도가 그속도를 따라갈수 없는 치명적인 약점이 존재하게 됩니다. 결론은 시간이 지나면 저소득층 서민들은 대출이 나오지않아 집을 구할수 조차 없다는 뜻입니다.
총부채원리금상환비율 DSR 규제해결방안
그렇다면 정말 연봉이 낮으면 집을 구할수 없는 것일까.
각각의 상황별로 다른 계산법이 적용이 될수있는데요 금융당국이 다양한 소득 추정 방식을 추가하기로 했습니다. 예를들어 퇴직자는 노령연금을 연소득으로 추정하고 실직 근로자는 매월 납부하는 국민연금을, 전업주부는 신용카드 사용액으로 연소득을 추정하기로 했습니다. 학생들은 적금을 들었다면 이걸 소득으로 본다고 합니다. 그리고 현재는 소득이 낮지만 앞으로는 증가할 걸로 예상이 되는 청년들은 미래소득이라는걸 반영해서 대출한도를 늘려주기로 했습니다.
이전까지는 연평균 소득이 20%이상 증가할 것으로 예상이 되는 사람들중 주택담보대출을 받을 때만 적용이 가능하다고 합니다.
